[이수준의 부동산수첩] 부동산버블을 측정하는 법

버블이란 어떠한 자산의 가격 중 시장의 근본가치에 의해 설명되지 않는 초과 부분을 말한다. 즉, 명확하지 않은 이유로 자산 가치를 과대평가하는 현상이다. 버블을 부정하는 견해는 보통 시장주의적 관점 및 상당한 부동산을 이미 선점한 계층의 입장이다. 이는 부동산 시장을 단순 수요공급의 재화와 동일하게 보아, 아무리 높은 가격도 수요가 존재하는 한 타당하다는 주장인 것이다. 그러나 실제로 버블현상은 상존했으며 다른 자산보다 특수성이 심한 부동산 분야에서 더욱 그러하다. 설령 가격조정을 위해 인위적으로 공급을 늘리더라도 상품가치에 따라 시장을 재편하는 과정에서 일부 차별화된 시장에서의 투기와 버블은 계속 발생할 수 있는 것이다. 17세기 네덜란드에서 벌어진 튤립 파동은 버블이 어떻게 형성되고 사라지는지 보여주는 좋은 예이다. 당시 부유층들은 관상용으로 유행하던 튤립이 병해충에 걸려서 색깔과 모양이 변형되면 이를 높은 값에 사들이곤 했다. 당시는 세계를 주름잡던 네덜란드 동인도회사, 그 금융중심지인 암스테르담에 투자처를 찾지 못한 막대한 자금이 넘치던 시기였다. 그러나 그러한 역사적 배경 외에 튤립이라는 자산 자체에서는 버블의 이유를 찾을 수 없다. 만일 튤립이 아닌 다른 작물이나 자산이었어도 마찬가지였을 테고, 이유가 없기 때문에 버블인 것이다. 결국 양파 뿌리와 다를 바 없는 튤립 구근 한 알의 값이 도시노동자의 수십년 치 연소득을 넘어서는 사태가 왔고, 이에 전재산을 털어 넣은 사람들이 한순간에 무언가 홀린 듯 한 그 상황을 깨달은 순간, 1637년 2월 5일 단 하루에 폭락이 시작되어 결국 튤립은 곧 본래 가치인 풀 한포기 가격으로 되돌아갔다. 지금 생각하면 이해하기 어렵지만, 버블은 이렇게 집단적 심리 효과가 크고, 비슷한 일들이 요즘의 부동산, 주식, 가상화폐 시장에서도 드물지 않다. 그래서 상당한 경제상식을 갖춘 현대인이라도 만일 타임머신을 타고 그 당시로 돌아간다면 그 집단 맹신에서 자유로울 것을 장담할 수 없다. 그렇다면 지금의 부동산 시장은 과연 버블일까. 버블의 대표적인 측정방법으로는 PIR(Price to Income ratio)방식이 있다. 흔히 언론에서 자주 다루는 "서울 아파트 사려면 도시근로자 수입을 00년 동안 모아야…" 와 같은 주제다. 가령 통계청의 자료를 토대로 2021년 집값 고점 당시, 서울 아파트 평균값은 도시근로자의 18년치 소득이었다. 반면에 집값이 낮았다고 볼 수 있는 2013년에는 도시근로자의 9년치 소득이었다. 모두 국민 평형이라고 불리는 84㎡기준이다. 물론 2013년에도 집값이 거품이라고 주장하는 이들은 존재했다. 그래서 버블은 측정하되 그 판단은 개개인에게 맡겨야 한다. 또 다른 방법으로 한국시장에서 적용되는 매매/전세 비율 측정법이 있다. 이는 사용가치인 전세금 대비 교환가치인 매매가격 비율을 측정하는 것이다. 이 값이 작다는 것은 전세금과 집값이 별 차이가 없다는 뜻이다. 이 경우 투자자들의 성향에 따라 왜곡이 덜하다고 보거나 또는 집값이 저평가 되었다고 보기도 한다. 버블이 아니라는 것이다. 따라서 이러한 시기에는 줄어든 전세, 매매가 차이를 이용해서 향후 매매가격이 오를 것을 기대하는 갭투자가 성행한다. 일각에서는 그 줄어든 전세, 매매가 차이에 전세금이 더 떨어지고 그에 따라 매매가가 더욱 더 떨어지는 상황을 기대하기도 하지만 전세가격은 시장 원리에 충실한 사용가치이므로 그럴 가능성은 높지 않다. 반면, 매매/전세 비율이 증가하는 상황은 부동산의 실제 사용 가치에 비해 매매가격이 고평가 되어있다는 뜻이다. 이런 경우 매도자들은 이익을 극대화하고자 앞다투어 호가를 더욱 높인다. 결과적으로 비싼 가격에 수요가 줄고 거래량도 줄어든다. 그래서 간혹 이루어지는 신고가를 부동산의 근본 가치로 여기는 착시현상이 생기고, 이를 버블이라고 볼 수 있는 것이다. /이수준 로이에아시아컨설턴트 대표