[이수준의 부동산수첩] 그 다음은 구분상가의 시간이다

이수준 로이에아시아컨설턴트 대표 구분상가와 아파트의 가격 차이가 이렇게 많이 났던 적은 없었다. 최근 상가와 아파트의 전용면적 당 가격은 보통 두 세배 정도의 차이로 아파트가 높게 형성되고 있다. 그리고 강남보다는 강북, 경기 외곽으로 나갈수록 그 가격 차이는 더욱 벌어진다. 최근 주택가격이 급등한 지역일수록 상가의 가격은 아직 그대로라는 뜻이다. 과거에 비해 매장이나 사무실이 필수적이었던 업종들이 다소 줄었지만 인간은 여전히 잠잘 때 빼고는 대부분의 경제활동을 상업용 부동산에 기대고 있다. 이는 곧 두 종류의 부동산 가격 차이가 당분간은 유지 될 수도 있으나 결국에는 비슷한 수준으로 수렴한다는 뜻이다. 아파트 가격이 다소 하향 조정될 측면도 있을 수 있으나, 결국 주상 격차는 상가가 올라와서 맞추게 될 것으로 전문가들은 예상한다. 실제로 주택가격의 상승, 완만한 안정세, 이후 상가가격의 상승으로 가격차이를 좁힌 뒤, 일정기간 후 다시 주택가격이 상승하는 패턴이 사이클처럼 반복되었다. 그래서 최근 여윳돈이 있어도 더 이상 주택 수를 늘리지 못하는, 그러나 큰 규모 상업용 부동산은 감당하지 못하는 투자자들이 차츰 구분상가로 눈을 돌리고 있다. 상가는 주택에 비해 저평가된 물건을 고를 여지가 크다. 아파트는 같은 지역 내에서는 시세가 어느 정도 균일한 편이고, 특히 84㎡의 경우에는 화폐와도 같다. 강남3구, 마·용·성 등 가격과 위치가 비슷한 곳들은 서로 묶여있고 싸든 비싸든 가격 체계가 잡혀 있어서 인근지역 안에서라면 틀별히 싼 물건은 나오지 않는다. 특히 대단지의 경우 아무리 단속해도 잡히지 않는 호가 담합의 문제가 계속되는 통에 저렴한 물건을 고를 여지가 많지 않다. 그러나 구분상가는 같은 상권 내에서도 임차업종이나 미세한 위치, 법적·기능적 관리상태에 따라서 가격 편차가 크다. 더구나 구분상가로 구성된 일반 상가는 그 임대인들 사이에 임차인들을 대상으로 임대료 경쟁을 벌이는 측면이 있기 때문에, 매매에 있어서도 서로 간의 단합이 강하지 않다. 그래서 매도가격에 있어서도 호가 담합이 아닌 수요 공급의 논리가 비교적 투명하게 적용된다. 게다가 건물주들 각자 생각하는 상권의 전망이나 사업 형편도 천차만별이라서 상대적으로 저렴하게 나오는 구분상가 매물들을 찾을 수 있다. 구분상가에 투자하고자 한다면 다음 사항을 유의해야 한다. 매입하는 구분상가에 포함된 대지지분, 즉 최소한 7~10평 정도의 대지권을 보유하고 있는지가 관건이다. 물론 매입하려는 상가가 아파트의 단지 내 상가일 경우 향후 재건축시 선택의 폭을 넓히기 위해서 당연한 일이고, 일반상가라 하더라도 긴 안목으로 재개발 등을 염두에 두어야 한다. 더구나 향후 대출자금 등을 고려할 때도 여유 있는 대지권의 확보는 필수적이다. 지리상의 공간으로서의 대지는 감가상각이 없고, 가격 변동성이 있더라도 영원불멸의 실물이며 자체 자본이다. 따라서 매매금액이 단순히 공급면적당 가격으로 판단해서 저렴해 보이더라도 단위 대지면적의 가격이 인근 지역에 비해 저렴한지를 판단하는 것이 좋다. 주변 상가의 임대료 현황, 공실률, 아파트단지의 입주율 등은 반드시 확인해야 하는 사항이며, 분양사나 매도인 측 중개사에게 정보를 듣기보다는 몇 군데 건물이라도 직접 방문 조사 하는 것이 좋다. 특히 새로 개발되는 상업지구는 상황에 따라서는 10년, 20년이 지나도 호황이 오지 않는 상권도 흔히 있기 때문에 ,즉시 수익률을 위한 신축상가를 매입할 때는 신중해야 한다. 부동산의 등락 주기는 보통 4~5년, 길게는 10년 정도이다. 그 시간은 부동산 시장에서는 매우 짧은 시간이다. 그 짧은 시간에 매매사례를 두고 소위 잘못 팔았다는, 혹은 '그때 샀더라면' 하는 후회는 흔하다. 그러나 아직 보유 중이라면 잘못 샀다는 사례는 드물다. 길게 보는 싸움은 여간해서는 패배하지 않는다. /이수준 로이에아시아컨설턴트 대표