[이수준의 서민들의 부동산] 오피스텔이 새로운 대안이 될까
수도권 오피스텔 청약 시장이 뜨겁다. 청약뿐 아니라 매매시장도 마찬가지다. 그동안의 오피스텔은 아파트에 비해 가격상승이 더디고 환금성이 떨어지게 마련이었다. 생활환경도 불편하다. 오피스텔 전용 84㎡는 체감상 아파트 전용 59㎡정도로 느껴진다. 게다가 발코니 확장이 불가한 점 등 각종 규제로 큰 인기를 끌지 못했었다. 심지어 아파트값이 두세배 오르는 동안 오피스텔은 10년전 가격에서 크게 벗어나지 못할 정도였다. 그러나 임대차 3법에 밀려난 젊은 수요자들이 움직이면서 최근의 양상은 변하기 시작했다. 수도권 지하철 연장 사업도 오피스텔 투자에 영향을 미쳤다. 제4차 국가철도망 구축계획에는 경기 김포, 파주 등 지하철 연장 사업을 비롯해, 일산 파주 연장선, 삼송, 금촌 구간도 추가로 검토되었고 암사, 별내 구간, 일산에서 연결되는 인천 2호선 구간까지 수도권 서북부, 서남부, 동북부 어디를 짚어도 어지간하면 신사업 영향권 안에 들게 되었다. 이들 지역의 경우 현재 발표 단계에 있는 만큼 앞으로 착공, 개통 등에 걸친 추가상승 여력도 여전히 높다. 직장 교통은 상권 교통과 다르다. 상권은 교통이 불편하면 인근지역에 새로운 상권이 형성되지만 직장은 선택의 여지가 좁다. 이는 대중교통이 주거지역 발달에 특히 필수적인 이유이고, 거기에 아파트보다 소유부담이 적은 오피스텔이 더욱 각광받게 된 것이다. 오피스텔은 청약점수 없이 100% 추첨제이기 때문에 누구나 해볼만 하다. 또 아파트 담보대출은 한도가 크게 줄었지만, 오피스텔은 담보대출비율이 70%로 여전히 높다. 더욱이 최근 분양되는 오피스텔은 아파트 못지않게 공간구조나 건물 외관도 좋고, 세대 내 각종 보안, 편의시설에 사물인터넷(IoT) 등 첨단 기능도 적용되고 있다. 정부는 오피스텔의 규제 완화(바닥난방 면적 확대 등)를 통해 아파트의 대체품으로서 주택 시장 안정을 추구한다는 방침이기도 하지만, 분양권 전매 제한을 강화하는 방안도 논의 중이다. 오피스텔은 현재 투기과열지구와 조정대상지역에서 100실 이상 공급되는 경우에만, 준공후 1년 혹은 소유권 이전등기 전까지 분양권 전매를 제한하고 있다. 그러나 국토부는 향후 전매제한 기준을 50~70실로 강화하는 것을 검토중이다. 하지만 전문가들은 투기 근절을 위해서는 차라리 모든 범위의 오피스텔로 전매제한을 확대하되 사업수익성과 실수요자의 편의를 위해 각종 건축 규제는 풀어주는 방향을 권고하고 있다. 어차피 전매가 안된다면 규제를 고려하지 않고, 보다 큰 규모의 오피스텔로 아파트의 대체성을 높일수 있으며, 좋은 물건을 오래 보유하고자 하는 장기 투자자들의 역할도 끌어 낼수 있기 때문이다. 오피스텔 청약시 주의할 점이 있다. 대지소유권 확보가 미흡한 상태에서 사전 계약금만 받고 동·호수를 지정해주는 사전분양은 피하는 것이 좋다. 이 경우 시행사가 부도를 낼 가능성이 있기 때문이다. 또한 신탁사가 완공까지 책임지는 토지신탁인지 확인해야 하고, 계약금 등을 신탁사 계좌가 아닌 시행사 계좌로 입금하도록 유도하는 것도 조심해야 한다. 현재 매도자 우위시장에 휩쓸려 단기차익을 위한 프리미엄 거래도 피해야 한다. 아직까지 분양권은 주택수에 포함되지 않지만 단기차익을 목적으로하는 투기는 갈수록 법의 제재를 받을 수밖에 없다. 분양권 매수자의 경우 매도자 몫의 양도세까지 부담하는 '다운 계약'도 이뤄진다는 점도 조심해야 한다. 또한 이미 보유한 주택이 있는 경우 구입하려는 오피스텔의 시가표준액, 등기 후 사용목적 등을 두루 따져서 세금 부담을 덜수 있는 물건을 선택하는 것이 좋다. 이같은 점을 주의하고 실거주자 또는 장기 투자의 목적으로 건전하게 접근한다면, 오피스텔은 젊은 1~2인 가구들이나 새로운 투자처를 찾는 중산층들에게는 좋은 대안이 될 수 있다. /이수준 로이에 아시아컨설턴트 대표
